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    2020,楼市比你想的更艰难,因为……

    2020-02-24     来源:     浏览:228

      

    2020,楼市比你想的更艰难,因为……  

    大胡子说房·2020-01-23  

    年关将至,请各位三四线朋友,守好钱包存好钱,  

    编者按:本文来自微信公众号:大胡子说房(ID:dahuzishuofang),36氪经授权转载。  

    2019,是楼市艰难的一年,但不用可惜,因为跌倒在2020的人将会更多。  

    新的一年,楼市将呈现何种局势?买卖之间,有何建议?拐点何时到来?  

    今天我们来说道说道。  

    楼市换乾坤,四面楚歌声  

    2019年,是楼市的一个关键节点,也是疲态尽显的一年。  

    (1)2019年房地产销售面积同比下降0.1%,自2014年以来,首次出现负增长。房地产业产值同比增长3%,在各行业中最低,比农林牧渔业还低。  

    2018年楼市虽然也有低迷,但整体是向上的,销售面积仍在突破上涨。而2019房地产销售面积,在连续4年正增长的情况下,扭涨为跌,销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%。当然,楼市的低迷,与经济压力也不无关系。  

    2020,楼市比你想的更艰难,因为……  

    另一方面,房地产业产值增长3%,属各产业中的最低,抢了农林牧渔业的垫底位置。  

    2020,楼市比你想的更艰难,因为……  

    (2)一二线城市与三四线城市明显分化。易居数据显示,2019年的全年成交面积同比,一线城市增长20%,二线增长4%,三四线同比下降6%。  

    一线回暖,二线小幅增长,三四线开始降温。  

    (3)出生人口继续下降,2019年出生人口比上年减少了58万。  

    截至2019年末,中国大陆总人口突破14亿人,比上年末增长467万人。但出生人口仅1465万人,人口出生率为10.48‰。  

    据2010年全国人口普查数据,不考虑死亡和迁移,2010-2020年,全国育龄妇女总量将由37978万人减少到33387万人,处于20-29岁生育旺盛期的妇女,占育龄妇女总量的比例由29.91%下降到24.75%。  

    这样发展下去,恐怕未来5-10年内,人口负增长就会到来,随之而来的还有严峻的老龄化问题。  

    2020,楼市比你想的更艰难,因为……  

    (4)城镇化率进入60%,比规划提前一年实现。  

    2019年末,我国常住人口城镇化率达到60.60%,比2018年提高了1.02个百分点。这可谓是今年难得的好消息。  

    还有那频频调控,上层约谈,房企倒闭,回首2019年的楼市,我仿佛看到了四面楚歌,十面埋伏,前路上是那重重艰难险阻。  

    2020,楼市大势将定  

    楼市上下两个阶段的转变将会在2020年突显出来,旧的东西逐渐灭亡,新的东西不断诞生。  

    (1)2020或将是最艰难的一年。  

    2019年的销售面积跌幅很小,仅仅0.1%,似乎市场韧劲很足,影响不大,但却是一个信号。  

    对中国楼市短期影响最大的,不是人口,不是经济,而是政策。买房,一定要看时代背景。  

    04年房地产被定为支柱产业,此时买房一定不会错。14年楼市去库存后,又迎来一波普天同庆。而现在,“房住不炒”高悬头上,哪能大涨,哪敢大涨?  

    2019政策底的一年已经过去。2020的调控,在楼市压力之下,会相对宽松一些。但不代表楼市就能迎来回暖。每一次楼市大涨,都是由金融政策一马当先,先打开口子。而现在,金融还在对楼市严防死守。  

    或许,楼市最艰难的时刻才刚刚到来。  

    (2)楼市结构,趋同于城市结构。  

    长期来看,发展大城市是国家城镇化战略,大势不可违。马太效应,强者愈强,在城市上是这样,楼市上也是这样。  

    而着眼2020,过去几年楼市的持续攀升,已经透支了中小城市的住房潜力。目前中小城市普遍存在空置率高,房产估计值高的问题。说白了,就是中小城市空有高房价,没有人来住。在2020年,楼市承压,棚改尾声,这个问题将会爆发出来。  

    而一二线城市,在近3年的严厉调控打压下,像上海、武汉、长沙、杭州等城市,很多都徘徊在楼市底部,2020年有望得到释放。  

    一二线抢人,三四线去库存,将会是2020年的主流。  

    (3)再怎么稳楼市,这些地方都托不住。  

    是的,上面要稳楼市、稳地价、稳预期。但别妄想会为了稳而保住三四线楼市,三四线和一二线的区别绝对不只是涨多涨少的问题。调控的手段太多了,限售、限价、限跌、限成交,或者直接不公布楼市数据,只要想,肯定能控制住。只要明面上不出现问题,房价没有暴跌,楼市不算动荡,国家就不会管。  

    前两年,上面还想着搞一搞中小城市,还有棚改吊吊命。现在已经十分明确,资源集中,发展重点放在城市群、大城市上,上面的目光已经从中心城市移开。  

    19年,城镇化率超60%,更预示着中心城市的即将落寞。按照国际经验,在城镇化率超过60%后,人口会加速往大都市圈转移,尤其是向中心城市集聚。  

    在明年较大经济下行压力的环境下,更需要中心城市和城市群带动区域经济发展。经济稳,大城市稳,才能有真正的楼市稳,中小城市已经不是关注重点。  

    大部分三四线的房子,连“房住不炒”的标签都贴不上。不炒好歹还有炒的潜力,只是不能炒,而大部分三四线的房子,真的几乎没有资产属性,仅仅是套房子。  

    (4)房产过剩时代来了,但你还是很难买到好房子。  

    房地产市场库存已经触底反弹,整体去库存已经实质性结束。加上过去十多年的消耗,套户比也已经达到1.1的国际标准线。未来房子越来越多,过剩是必然趋势。  

    2020,楼市比你想的更艰难,因为……  

    但可惜,剩下来的房子你看不上,你看得上的房子还是稀缺。过剩的房子基本都集中在三四线及一二线郊区,而一二线的市区在不断涌入的人流及有限的土地下,只会更加供不应求。  

    除非你愿意回三四线,愿意生活在一二线的角落,否则你只能跟别人抢大城市市区的房子。没办法,谁让你错过了最红利的时代,只能怪自己没把握住当时的机遇。除了硬着头皮,拼尽全力求一个上车的机会,你又能怎样?  

    存量竞争时代来了,旱的旱死,涝的涝死。  

    怎么买?怎么买?  

    “兵无常势,水无常形,能因敌变化而取胜者,谓之神”。针对2020的新形势,给大家几点建议。  

    (1)买房方向:城市群、都市圈、大城市。  

    虽然是老生常谈,但必须得谈。城市群首选当然是未来要比较世界三大湾区的粤港澳大湾区,2019年广东成为首个GDP突破10万亿的省份,而粤港澳大湾区就是广东的经济核心。更具体一点,就是先行示范区的深圳和其都市圈深莞惠都市圈。所以,能买深圳买深圳,不能买深圳,买环深的惠阳也是一种好选择。  

    (2)流动性是接下来买房的重要指标。  

    房产投资有两步:1.升值;2.变现。  

    房子过剩时代,必须关注流动性。只有那些强流动性的房子,才有机会穿越买卖市场,实现房产变现。  

    哪怕你在三四线买刚需房,为以后的置换做准备,也要注意房子的流动性。所谓流动性强,简单来说就是大家喜欢买、能买的房子。譬如,三四线的小户型一定很难卖,因为当地人很少需要。相反,一二线城市因为房价的高昂,小户型流动性反而更强。  

    (3)纵然旧改来临,老房子依然要谨慎买。  

    老房子谨慎买,除非是为了学位。虽说有4万亿旧改,但无非就加个电梯,做一下装修,不可能像棚改那样大拆大建,也不会有货币会流到居民手上。  

    对于老房子,除非有很核心的地段或重点学区,否则还是新房更好。尤其是二线城市,往往有各种新区,而且很多都比老区更有潜力,像郑东新区、光谷新区、天府新区,所以尽量买新不买旧。  

    当然像深圳这种,已经进入二手房市场的,属于没办法,但也要尽量挑楼龄低的。起码以后买房,别人贷款年限可以贷长点,这也会影响流动性。  

    (4)楼市热点永远不会少,但你的钱会。  

    不管楼市冷暖,都少不了热点炒作。新城、开发区、自贸区、发展战略……,有的没的都能炒一波。请记住,没价值就是没价值,概念炒一炒,房价涨一涨,不代表三四线和偏远郊区就起死回生,只能说明傻子太多。  

    (5)投资的眼光大可放到南方。  

    随着老龄化的到来,气候好、环境好的城市将大受欢迎,而南方沿海城市将是最大受益者。事实上,近年来人口也都呈现往南迁移的现象。十年前,仇怨最大莫过于劝人不要买房。十年后的今天,切记别阻人南下置业。  

    (6)自住大可追求极致,投资还是看性价比。  

    举个例子。同个楼盘,高层望花园楼王卖3万,小区外围低层户型卖2.5万。住起来,一定是3万的舒服,但卖起来,往往是2.5万的好卖,无它,相对便宜,性价比高而已。而且从升值的角度来看,二手市场的信息不足,会将不同户型楼层的房子价格拉近。对于大多数买家而言,他们可不会像开发商那样严谨分类。所以,自住可以追求极致,买3万的楼王,但投资最好还是选2.5万的高性价比户型。  

    结论  

    楼市的一切魅力,在于变化。若无房地产市场变化下的涨涨涨涨涨跌跌,也不会催生出这么大的一批有钱人。请各位以敬畏的心去看待楼市,控制一下“买买买”的冲动,做对选择是买对房的首要前提。  

    年关将至,请各位三四线朋友,守好钱包存好钱,切忌把多年积蓄浪费在投资三四线房产上,可别成为了接盘侠。  

    且看前方,那大城市在向你招手。


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