2020，楼市比你想的更艰难，因为……

2020，楼市比你想的更艰难，因为……  

大胡子说房·2020-01-23  

年关将至，请各位三四线朋友，守好钱包存好钱，  

编者按：本文来自微信公众号：大胡子说房（ID:dahuzishuofang)，36氪经授权转载。  

2019，是楼市艰难的一年，但不用可惜，因为跌倒在2020的人将会更多。  

新的一年，楼市将呈现何种局势？买卖之间，有何建议？拐点何时到来？  

今天我们来说道说道。  

楼市换乾坤，四面楚歌声  

2019年，是楼市的一个关键节点，也是疲态尽显的一年。  

（1）2019年房地产销售面积同比下降0.1%，自2014年以来，首次出现负增长。房地产业产值同比增长3%，在各行业中最低，比农林牧渔业还低。  

2018年楼市虽然也有低迷，但整体是向上的，销售面积仍在突破上涨。而2019房地产销售面积，在连续4年正增长的情况下，扭涨为跌，销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。当然，楼市的低迷，与经济压力也不无关系。  

2020，楼市比你想的更艰难，因为……  

另一方面，房地产业产值增长3%，属各产业中的最低，抢了农林牧渔业的垫底位置。  

2020，楼市比你想的更艰难，因为……  

（2）一二线城市与三四线城市明显分化。易居数据显示，2019年的全年成交面积同比，一线城市增长20%，二线增长4%，三四线同比下降6%。  

一线回暖，二线小幅增长，三四线开始降温。  

（3）出生人口继续下降，2019年出生人口比上年减少了58万。  

截至2019年末，中国大陆总人口突破14亿人，比上年末增长467万人。但出生人口仅1465万人，人口出生率为10.48‰。  

据2010年全国人口普查数据，不考虑死亡和迁移，2010-2020年，全国育龄妇女总量将由37978万人减少到33387万人，处于20-29岁生育旺盛期的妇女，占育龄妇女总量的比例由29.91%下降到24.75%。  

这样发展下去，恐怕未来5-10年内，人口负增长就会到来，随之而来的还有严峻的老龄化问题。  

2020，楼市比你想的更艰难，因为……  

（4）城镇化率进入60%，比规划提前一年实现。  

2019年末，我国常住人口城镇化率达到60.60%，比2018年提高了1.02个百分点。这可谓是今年难得的好消息。  

还有那频频调控，上层约谈，房企倒闭，回首2019年的楼市，我仿佛看到了四面楚歌，十面埋伏，前路上是那重重艰难险阻。  

2020，楼市大势将定  

楼市上下两个阶段的转变将会在2020年突显出来，旧的东西逐渐灭亡，新的东西不断诞生。  

（1）2020或将是最艰难的一年。  

2019年的销售面积跌幅很小，仅仅0.1%，似乎市场韧劲很足，影响不大，但却是一个信号。  

对中国楼市短期影响最大的，不是人口，不是经济，而是政策。买房，一定要看时代背景。  

04年房地产被定为支柱产业，此时买房一定不会错。14年楼市去库存后，又迎来一波普天同庆。而现在，“房住不炒”高悬头上，哪能大涨，哪敢大涨？  

2019政策底的一年已经过去。2020的调控，在楼市压力之下，会相对宽松一些。但不代表楼市就能迎来回暖。每一次楼市大涨，都是由金融政策一马当先，先打开口子。而现在，金融还在对楼市严防死守。  

或许，楼市最艰难的时刻才刚刚到来。  

（2）楼市结构，趋同于城市结构。  

长期来看，发展大城市是国家城镇化战略，大势不可违。马太效应，强者愈强，在城市上是这样，楼市上也是这样。  

而着眼2020，过去几年楼市的持续攀升，已经透支了中小城市的住房潜力。目前中小城市普遍存在空置率高，房产估计值高的问题。说白了，就是中小城市空有高房价，没有人来住。在2020年，楼市承压，棚改尾声，这个问题将会爆发出来。  

而一二线城市，在近3年的严厉调控打压下，像上海、武汉、长沙、杭州等城市，很多都徘徊在楼市底部，2020年有望得到释放。  

一二线抢人，三四线去库存，将会是2020年的主流。  

（3）再怎么稳楼市，这些地方都托不住。  

是的，上面要稳楼市、稳地价、稳预期。但别妄想会为了稳而保住三四线楼市，三四线和一二线的区别绝对不只是涨多涨少的问题。调控的手段太多了，限售、限价、限跌、限成交，或者直接不公布楼市数据，只要想，肯定能控制住。只要明面上不出现问题，房价没有暴跌，楼市不算动荡，国家就不会管。  

前两年，上面还想着搞一搞中小城市，还有棚改吊吊命。现在已经十分明确，资源集中，发展重点放在城市群、大城市上，上面的目光已经从中心城市移开。  

19年，城镇化率超60%，更预示着中心城市的即将落寞。按照国际经验，在城镇化率超过60%后，人口会加速往大都市圈转移，尤其是向中心城市集聚。  

在明年较大经济下行压力的环境下，更需要中心城市和城市群带动区域经济发展。经济稳，大城市稳，才能有真正的楼市稳，中小城市已经不是关注重点。  

大部分三四线的房子，连“房住不炒”的标签都贴不上。不炒好歹还有炒的潜力，只是不能炒，而大部分三四线的房子，真的几乎没有资产属性，仅仅是套房子。  

（4）房产过剩时代来了,但你还是很难买到好房子。  

房地产市场库存已经触底反弹，整体去库存已经实质性结束。加上过去十多年的消耗，套户比也已经达到1.1的国际标准线。未来房子越来越多，过剩是必然趋势。  

2020，楼市比你想的更艰难，因为……  

但可惜，剩下来的房子你看不上，你看得上的房子还是稀缺。过剩的房子基本都集中在三四线及一二线郊区，而一二线的市区在不断涌入的人流及有限的土地下，只会更加供不应求。  

除非你愿意回三四线，愿意生活在一二线的角落，否则你只能跟别人抢大城市市区的房子。没办法，谁让你错过了最红利的时代，只能怪自己没把握住当时的机遇。除了硬着头皮，拼尽全力求一个上车的机会，你又能怎样？  

存量竞争时代来了，旱的旱死，涝的涝死。  

怎么买？怎么买？  

“兵无常势，水无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神”。针对2020的新形势，给大家几点建议。  

（1）买房方向：城市群、都市圈、大城市。  

虽然是老生常谈，但必须得谈。城市群首选当然是未来要比较世界三大湾区的粤港澳大湾区，2019年广东成为首个GDP突破10万亿的省份，而粤港澳大湾区就是广东的经济核心。更具体一点，就是先行示范区的深圳和其都市圈深莞惠都市圈。所以，能买深圳买深圳，不能买深圳，买环深的惠阳也是一种好选择。  

（2）流动性是接下来买房的重要指标。  

房产投资有两步：1.升值；2.变现。  

房子过剩时代，必须关注流动性。只有那些强流动性的房子，才有机会穿越买卖市场，实现房产变现。  

哪怕你在三四线买刚需房，为以后的置换做准备，也要注意房子的流动性。所谓流动性强，简单来说就是大家喜欢买、能买的房子。譬如，三四线的小户型一定很难卖，因为当地人很少需要。相反，一二线城市因为房价的高昂，小户型流动性反而更强。  

（3）纵然旧改来临，老房子依然要谨慎买。  

老房子谨慎买，除非是为了学位。虽说有4万亿旧改，但无非就加个电梯，做一下装修，不可能像棚改那样大拆大建，也不会有货币会流到居民手上。  

对于老房子，除非有很核心的地段或重点学区，否则还是新房更好。尤其是二线城市，往往有各种新区，而且很多都比老区更有潜力，像郑东新区、光谷新区、天府新区，所以尽量买新不买旧。  

当然像深圳这种，已经进入二手房市场的，属于没办法，但也要尽量挑楼龄低的。起码以后买房，别人贷款年限可以贷长点，这也会影响流动性。  

（4）楼市热点永远不会少，但你的钱会。  

不管楼市冷暖，都少不了热点炒作。新城、开发区、自贸区、发展战略……，有的没的都能炒一波。请记住，没价值就是没价值，概念炒一炒，房价涨一涨，不代表三四线和偏远郊区就起死回生，只能说明傻子太多。  

（5）投资的眼光大可放到南方。  

随着老龄化的到来，气候好、环境好的城市将大受欢迎，而南方沿海城市将是最大受益者。事实上，近年来人口也都呈现往南迁移的现象。十年前，仇怨最大莫过于劝人不要买房。十年后的今天，切记别阻人南下置业。  

（6）自住大可追求极致，投资还是看性价比。  

举个例子。同个楼盘，高层望花园楼王卖3万，小区外围低层户型卖2.5万。住起来，一定是3万的舒服，但卖起来，往往是2.5万的好卖，无它，相对便宜，性价比高而已。而且从升值的角度来看，二手市场的信息不足，会将不同户型楼层的房子价格拉近。对于大多数买家而言，他们可不会像开发商那样严谨分类。所以，自住可以追求极致，买3万的楼王，但投资最好还是选2.5万的高性价比户型。  

结论  

楼市的一切魅力，在于变化。若无房地产市场变化下的涨涨涨涨涨跌跌，也不会催生出这么大的一批有钱人。请各位以敬畏的心去看待楼市，控制一下“买买买”的冲动，做对选择是买对房的首要前提。  

年关将至，请各位三四线朋友，守好钱包存好钱，切忌把多年积蓄浪费在投资三四线房产上，可别成为了接盘侠。  

且看前方，那大城市在向你招手。